空家・空地の活用方法にお悩みの方へ
今回は現在問題となっている「空家問題」につて弊社の取り組みをご説明致します。
この問題はまず「空き家の所有者」が適正な管理を放棄していることに起因している場合が多く、「隣地住人・近隣住人は一方的に迷惑を被っているというのが実情となっており、以下の内容が問題となっております。
「隣地住人・近隣住人」としての問題点
1.衛生上の問題として
におい・ごみの放棄や除草
ねずみや害虫の発生
動物の住み付き
2.保安上の危険として
放火
不審者の侵入
建物の倒壊
3.周辺の生活環境に影響を与えている
「空き家の所有者」としての問題点
上記3点にさらに次の負担となります
固定資産税
水道・光熱費
火災保険
修繕費・庭木の費用
さらに5年ごとの総務省の実施調査によりますと
2018年空家は848万9000戸となり、13年比で3.6％増で住宅総数に占める割合は13.6％になります。これは過去最高でおおむね7戸に1戸に当たる計算となります。
以上をふまえ次の3点の対応となりました。
1.固定資産税等の住宅用地特例（特例措置）の対象から除外する
空き家対策特別措置法の「勧告」に対する改善がされないと税の減額措置が取り消しとなります。（コストが掛かります。）
2.空き家対策特別措置法
所有者に適正な管理を促すものです。
特例が適用外となり、要請を拒み続けると50万円以下の過料となる。
不動産登記法 令和3年4月改正
相続や住所・氏名を変更した土地の登記を義務付けました。
相続から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料となります。
１．固定資産税等の住宅用地特例（特例措置）の対象から除外する。
固定資産税年計画税の税額は課税標準額に税率をかけて算出する。
・家屋:経年劣化を考慮した建物の評価額がそのまま課税標準額になる。
・住宅用地:公示価格の約7割の評価額を引き下げる特例がある。
具体的には土地200㎡(60.5坪)以下の部分について。
固定資産税では6分の1
都市計画税では3分の1 となります。
ところが家を放置して市区町村から「特例空き家」に指定されると特例を受けられなくなります。
２．空き家対策特別措置法
（1）自治体による空き家の調査を行う。
倒壊等保安上危険の恐れの有無
衛生上著しく有害となる恐れの有無
(2）特例空き家として指定する。
所有者は「助言・指導」を受ける。家屋の修繕や取り壊し、撤去を求められる。
従わないと「勧告」に進む。
※必要な対応をしないと特例が適用外となる。
（3）要請を拒み続けると！
「命令」50万円以下の過料となります。
「行政代執行」市区町村が家屋などの強制撤去。解体費用は原則所有者の負担です。
3.不動産登記法 令和3年4月改正
相続や住所、氏名を変更しても、登記は義務ではなく罰則もない。
所有者不明の土地が全国に多数発生し、土地の利用や活用の妨げとなり隣接する土地へ悪影響を与え問題となっている。
相続時の登記を義務化
取得を知ってから3年以内に登記申請ーーー違反すれば10万円以下の過料
・10年間遺産配分未定なら法定割合で分割
・住基ネットで行政が死亡情報を登記
・死亡者が名義人の不動産一覧を行政が発行
土地の所有権を放棄しやすく
建物や土壌汚染がなければ国庫に返納可
住所、氏名変更 法人の移転登記も義務化
「2年以内」に登記申請ーーー違反すれば5万円以下の過料
本人意向を確認後、行政が登記変更可
所有者不明の土地・建物を活用
公告を経て他の共有者で管理や変更も
補修や短期の賃貸借を共有者の過半数で決定
裁判所の許可で管理人を選べば売却も。
※執行日はまだ決まっていません
まとめ
現在問題となっております、におい・ゴミの放棄等の空き家問題は、基本的にその所有者に起因しております。
この空き家問題について行政とその法律は、不動産の所有者に固定資産税の減額措置の取り消しや、科料によって所有者に適正な管理を促すものとなりました。
法規制等による解決は実効性は高いのですが、諸手続きを踏まえなければならないため、すぐにとは進展せず時間がどうしても経過してしまいます。
しかし、この異様な悪臭やゴミの放棄などは、日常の生活として受け入れがたいもので
一刻も早く解決して、いつ起きるか分からない不審者の侵入や放火の心配からも解放されたいと切実に考えるものです。
身近なものとしてマンションなどの管理上の悩みや苦情を、住人個人が対応した場合、
それによって次に起こる不安感問題などを考慮したとき、どうしても難しいものが残り気になります。
問題解決のご提案をいたします。
空き家問題につきましても、様々難しいものが内在しており、
これらを不動産に関するものとして、お客様のご相談に応じ地元大田区で今までに培った経験と実績を生かし、
調査交渉の上お客様に問題解決のご提案を申し上げ、皆様と一緒に考え問題解決の一助になればと考え取り組んでおります。
